(一) 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目;

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目(包括如商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等)，屬于租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)(不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃)。

(一) 房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機構、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專(zhuān)項維修資金。

(二) 在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權、負債和勞動(dòng)力一并轉讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權轉讓行為。

(一)簡(jiǎn)易計稅方法的應納稅額，是指按照銷(xiāo)售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷(xiāo)售額×征收率

(二)簡(jiǎn)易計稅方法的銷(xiāo)售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷(xiāo)售額和應納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計算銷(xiāo)售額：

銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+征收率)

(一) 代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;

(二) 以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項。

(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡(jiǎn)易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。

房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

納稅人按照上述規定從全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用中扣除的向政府支付的土地價(jià)款，以省級以上(含省級)財政部門(mén)監(印)制的財政票據為合法有效憑證。

(二 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。

(三) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

(四 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。

(五) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，按照3%的預征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(一) 試點(diǎn)納稅人發(fā)生應稅行為，按照國家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點(diǎn)納稅人增值稅應稅銷(xiāo)售額時(shí)抵減，應當向原主管地稅機關(guān)申請退還營(yíng)業(yè)稅。

(二) 試點(diǎn)納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。

(三) 試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營(yíng)業(yè)稅政策規定補繳營(yíng)業(yè)稅。

(一) 按照納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(二) 按照其他納稅人最近時(shí)期銷(xiāo)售同類(lèi)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(三) 按照組成計稅價(jià)格確定。組成計稅價(jià)格的公式為：

組成計稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)

(一) 從銷(xiāo)售方取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的增值稅額。

(二) 從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額。

(三) 購進(jìn)農產(chǎn)品，除取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)外，按照農產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。計算公式為：

進(jìn)項稅額=買(mǎi)價(jià)×扣除率

買(mǎi)價(jià)，是指納稅人購進(jìn)農產(chǎn)品在農產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷(xiāo)售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規定繳納的煙葉稅。

購進(jìn)農產(chǎn)品，按照《農產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》抵扣進(jìn)項稅額的除外。

(四) 從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

(五) 2016年5月1日后取得并在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應自取得之日起分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買(mǎi)、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目。

融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

(六) 按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條第(一)項規定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進(jìn)項稅額：

可以抵扣的進(jìn)項稅額=固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值/(1+適用稅率)×適用稅率

(一) 用于簡(jiǎn)易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個(gè)人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(不包括其他權益性無(wú)形資產(chǎn))、不動(dòng)產(chǎn)。

納稅人的交際應酬消費屬于個(gè)人消費。

(二) 非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

(三) 非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

(四) 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設計服務(wù)和建筑服務(wù)。

(五) 非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設計服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。

(六) 購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè )服務(wù)。

(七) 財政部和國家稅務(wù)總局規定的其他情形。

本條第(四)項、第(五)項所稱(chēng)貨物，是指構成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

注意：只有登記為增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)才涉及增值稅進(jìn)項稅額抵扣。